Welche Kosten können Vermieter steuerlich ansetzen?
Nicht jede Zahlung rund um eine Immobilie wirkt sich sofort und vollständig aus. Besonders bei Finanzierung, Hausgeld und Renovierungen kommt es auf die richtige Einordnung an.
Das Wichtigste in Kürze
- Laufende vermietungsbezogene Ausgaben können grundsätzlich Werbungskosten sein.
- Darlehenszinsen können relevant sein, die Tilgung selbst grundsätzlich nicht.
- Der Gebäudeanteil wird regelmäßig über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
- Größere Renovierungen kurz nach dem Kauf müssen besonders sorgfältig geprüft werden.
Typische laufende Werbungskosten
- Grundsteuer und bestimmte nicht umgelegte Nebenkosten
- Gebäudeversicherung und vermietungsbezogene Haftpflichtversicherungen
- Verwaltungskosten, Kontoführung und Fachberatung
- Reparaturen und laufende Erhaltungsarbeiten
- Fahrtkosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie
- Darlehenszinsen und bestimmte Finanzierungskosten
Warum die Tilgung nicht abziehbar ist
Mit der Tilgung wird das Darlehen zurückgezahlt und damit Vermögen aufgebaut. Sie ist deshalb grundsätzlich keine Werbungskostenposition. Die Zinsen sind dagegen der Preis für die Finanzierung und können bei entsprechendem Zusammenhang mit der Vermietung berücksichtigt werden.
Abschreibung des Gebäudes
Der Kaufpreis muss auf den nicht abschreibbaren Anteil für Grund und Boden und den Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil kann regelmäßig über die gesetzliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Kaufnebenkosten müssen dabei sachgerecht zugeordnet werden.
Renovierung nach dem Kauf
Werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung umfangreiche Instandsetzungs oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und überschreiten die maßgeblichen Nettokosten 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Diese wirken sich dann nicht sofort vollständig aus, sondern grundsätzlich nur über die Abschreibung.
Hausgeld bei einer Eigentumswohnung
Die monatliche Hausgeldzahlung ist nicht automatisch vollständig als Werbungskosten abziehbar. Verwalterabrechnung, umlagefähige Kosten und Zuführungen zur Erhaltungsrücklage müssen getrennt betrachtet werden.
Eine einfache Dokumentationsregel
Bewahren Sie Rechnungen, Zahlungsnachweise, Darlehensunterlagen, Mietverträge und Jahresabrechnungen getrennt nach Immobilie auf. Bei Baumaßnahmen sollten Leistungsbeschreibung, Zeitraum und betroffener Gebäudeteil aus den Unterlagen erkennbar sein.
Rechtsgrundlagen
§ 9 EStG, Werbungskosten und § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG, anschaffungsnahe Herstellungskosten.